Vyplatí se v Olomouci bydlení v nájmu, nebo je výhodnější si vzít hypotéku? Nejen na toto téma jsme uspořádali ve středu 19. června 2024 bezplatný webinář.
Jak webinář o bydlení v Olomouci probíhal?
Na úvod jsme probrali aktuální situaci na realitním i hypotečním trhu v Olomouci. Hovořili jsme o současné nabídce bydlení i vývoji zdejších cen, stejně tak o reálných možnostech získání hypotéky zasazených do kontextu odhadovaného vývoje hypotečního trhu. Účastníci se rovněž dozvěděli, jaké příjmy potřebují, aby na úvěr dosáhli, a jaké další parametry hrají při jeho žádosti klíčovou roli.
Hlavní část webináře byla ovšem věnovaná třem praktickým příkladům z praxe, na kterých jsme srozumitelně ukázali a vysvětlili, nakolik je v různých situacích výhodnější nájem nebo hypotéka. Každý z případů vám přehledně přinášíme popsaný níže včetně závěrečných doporučení.
Je výhodnější hypotéka nebo nájem?
Abychom mohli porovnat, které řešení je z dlouhodobého hlediska výhodnější, zajímala nás u praktických příkladů nejen pořizovací cena bytu a srovnání výše případného nájmu a splátky hypotéky, ale rovněž čistá hodnota našeho majetku v čase. U hypotéky je tímto majetkem rostoucí cena nemovitosti. U nájmu teoretická kumulovaná úspora (tedy rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem), kterou bychom mohli odkládat na spoření se 6% zhodnocením. U růstu ceny nájmu i ceny nemovitosti jsme počítali s 2,5% inflací.
1. případ: Startovací bydlení v Olomouci pro jednotlivce nebo pár
První jsme se zaměřili na situaci jednotlivců nebo párů, kteří hledají vlastního bydlení a vybírají v Olomouci z nabídek bytů do 45 m². Jako ukázkovou nemovitost jsme zvolili byt 2+1 (45 m²) v paneláku.
Vstupní data:
- Hypotéka: cena bytu: 4 197 555 Kč; výše úvěru:4 197 555 Kč; sazba 4,89 %; splatnost 30 let; počáteční splátka 22 252 Kč. Po 3 letech snížení sazby na 3,5 %. Doporučený příjem pro tuto nemovitost je cca 40 tisíc Kč měsíčně.
- Nájem: počáteční nájem 13 815 Kč (+ růst v čase na základě 2,5% inflace)
| 1. rok | 10 let | 20 let | 30 let | |
| Nájem | 13 815 Kč | 17 684 Kč | 22 637 Kč | 28 978 Kč |
| Kumulovaná úspora (rozdíl mezi splátkou a nájmem) při 6% zhodnocení | 102 926 Kč | 765 005 Kč | 1 206 480 Kč | 1,054,682 Kč |
| Hypotéka splátka | 22 252 Kč | 19 094 Kč | 19 094 Kč | 19 094 Kč |
| Čistá hodnota majetku(nemovitosti) | 168 106 Kč | 2 081 008 Kč | 4 947 317 Kč | 8 804 655 Kč |
Jak vyplývá z tabulky, během prvních let se může zdát nájem výhodnější, neboť měsíční náklady jsou výrazně nižší než u splácení hypotéky. Nájem nicméně každý rok s inflací roste, zatímco sazba hypotéky se po prvních třech letech sníží. Značný rozdíl je patrný také u majetku – z dlouhodobého hlediska nám hypotéka přinese vyšší hodnotu než případné úspory, v tomto případě můžeme mít po 30 letech o více než 7 milionů více.
2. případ: Rodinné bydlení v Olomouci
Následně jsme modelovali situaci rodiny s dětmi, která v Olomouci vybírá z nabídek dostatečně velkých bytů od 45 m² do 90 m². Jako ukázkovou nemovitost jsme zvolili byt 3+kk (85 m²) v cihlovém domě.
Vstupní data:
- Hypotéka: cena bytu: 6 729 450 Kč; výše úvěru: 6 729 450 Kč; sazba 4,89 %; splatnost 30 let; počáteční splátka 35 674 Kč. Po 3 letech snížení sazby na 3,5 % Doporučený příjem pro tuto nemovitost je cca 70 tisíc Kč měsíčně.
- Nájem: počáteční nájem 19 550 Kč (+ růst v čase na základě 2,5% inflace).
| 1. rok | 10 let | 20 let | 30 let | |
| Nájem | 19 550 Kč | 25 026 Kč | 32 035 Kč | 41 007 Kč |
| Kumulovaná úspora (rozdíl mezi splátkou a nájmem) při 6% zhodnocení | 198 882 Kč | 1 720 752 Kč | 3 452 196 Kč | 5 219 313 Kč |
| Hypotéka splátka | 35 674 Kč | 30 610 Kč | 30 610 Kč | 30 610 Kč |
| Čistá hodnota majetku (nemovitosti) | 269 505 Kč | 3 336 237 Kč | 7 931 456 Kč | 14 115 476 Kč |
Také v tomto případě je z dlouhodobého hlediska patrná výhodnost hypotéky. Oproti výchozímu stavu se (obdobně jako v předchozím případu) vývoj po 20 letech překlápí ve prospěch hypotéky. Výše splátky je nižší než platba nájmu a hodnota našeho majetku může být téměř třikrát vyšší než by tomu bylo u odkládání rozdílu s nájmem.
3. případ: Luxusní bydlení v Olomouci
Posledním příkladem byla situace luxusních bytů v Olomouci nad 90 m². Jako ukázkovou nemovitost jsme zvolili rezidenční byt 4+kk (120 m²) v cihlovém domě.
Vstupní data:
- Hypotéka: cena bytu: 9 147 000 Kč; výše úvěru:9 147 000Kč; sazba 4,89 %; splatnost 30 let; počáteční splátka 48 490 Kč. Po 3 letech snížení sazby na 3,5 % Doporučený příjem pro tuto nemovitost je cca 100 tisíc Kč měsíčně.
- Nájem: počáteční nájem 21 528 Kč (+ růst v čase na základě 2,5% inflace).
| 1. rok | 10 let | 20 let | 30 let | |
| Nájem | 21 528 Kč | 28 264 Kč | 36 181 Kč | 46 314 Kč |
| Kumulovaná úspora (rozdíl mezi splátkou a nájmem) při 6% zhodnocení | 328 914 Kč | 3 193 860 Kč | 7 317 825 Kč | 13 196 993 Kč |
| Hypotéka splátka | 48 490 Kč | 41 607 Kč | 41 607 Kč | 41 607 Kč |
| Čistá hodnota majetku (nemovitosti) | 366 324 Kč | 4 534 778 Kč | 10 780 825 Kč | 19 186 451 Kč |
I příklad luxusního bydlení hovoří z dlouhodobějšího hlediska ve prospěch hypotéky, na rozdíl od předchozích dvou případů však nejsou rozdíly tak výrazné. Jak je patrné z tabulky, po 30 letech a započítání inflace se výše nájmu moc neliší od splátky hypotéky. Rovněž hodnota majetku (nemovitosti), byť je stále vyšší než při kumulované úspoře, není markantně rozdílná.
Vyplatí se tedy hypotéka v Olomouci?
Co se měsíčních nákladů týče, u všech typů bydlení je dobré se zaměřovat na dlouhodobé výhledy a propočty. Během prvních let bude nájem vždy nižší a zdánlivě výhodnější než splátka hypotéky. Je však dobré myslet na to, že s postupem let se nám výše splátky oproti dnešní pravděpodobně sníží, zatímco výše nájmu bude kontinuálně růst spolu s inflací. Obdobné tendence je možné popsat i u hodnoty majetku, který bývá u hypotéky ve výsledku vyšší než při jiném typu spoření.
Mezi různými typy bydlení však existují rozdíly. U menších a levnějších nemovitostí je podstatně výhodnější hypotéka oproti nájmu (ve 30letém horizontu jak z hlediska výše budoucího nájmu oproti splátce, tak z hlediska hodnoty majetku). U dražších nemovitostí se rozdíl stírá a výhodnost hypotéky není tak výrazná.
