Aktuální situace na hypotečním a nemovitostním trhu 11/2024

1. Aktuální situace na hypotečním trhu 

Úrokové sazby

Průměrné sazby hypoték mírně poklesly. Bohužel ale nejdou dolů tak rychle, jak se předpokládalo. ČNB sice snížila základní 2T REPO sazbu od 12/2023 ze 7 % na dnešních 4,25 % (7.11. proběhlo další snížení a to na 4 %), bohužel však s tím nekoresponduje cena zdrojů, za které si banky peníze “půjčují” na mezibankovním trhu. Např. cena 3letých peněz klesla za poslední rok z cca. 4,7 % na dnešních 3,55 %. Přičemž na ceně okolo 3,5 % byly již v březnu tohoto roku. V posledních měsících naopak cena peněz trochu rostla, mimo jiné např. kvůli volbám v USA atd.

Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?

V modelovém příkladu se splatností 30 let, fixací 5 let, bez možných individuálních slev a pojištění schopnosti splácet vypadá současná nejlevnější hypotéka se sazbou 4,48 % následovně:

Nutno podotknout, že se jedná o ojedinělou nabídku, která není pro každého klienta. Standardně naši klienti mají sazby mezi 4,5 – 5 % . Průměrná sazba na trhu je mírně těsně pod 5 %.

Ostatní

Výše uvedený pomalý pokles sazeb však hypotečnímu trhu nebrání v růstu. Počet i objem poskytnutých hypoték se zvětšuje. Když meziročně srovnáme počet a objem poskytnutých hypoték, tak jsme letos na téměř dvojnásobných číslech v porovnání s rokem 2023. Extrémní na čísla byl letošní srpen, kdy se mnoho klientů snažilo hypotéku uzavřít ještě s možností zdarma hypotéku kdykoli splatit.

Od 09/2024 platí sankce za předčasné splacení úvěru na bydlení. Je však velice mírná. Vychází z rozdílu sjednané úrokové sazby a referenční sazby ČNB, dále je 0,25 % z aktuálního zůstatku hypotéky za každý rok do konce fixace, ne však více než 1 %. Navíc se rozšířit okruh situací, kdy lze hypotéku doplatit zdarma, např. při prodeji nemovitosti.

2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi

Nemovitostní trh jednoznačně roste.

Byty

Nabídková cena bytů ve sledovaných městech (Praha, Brno, Olomouc) narostla za poslední rok o cca. 10 %. V Ostravě byl nárůst dokonce téměř o 20 %. Počet nabízených nemovitostí se v posledních měsících poměrně stabilizoval. To znamená, že trh našel určitou rovnováhu.

Níže uvádíme statistiku nabídkových cen a počtů nabídek z portálu sreality.cz.

Co se týká skutečných transakčních cen, tak ty také jednoznačně rostou. Dle průměrných statistik na celou ČR skutečné transakční ceny jak starých, tak nových bytů vzrostly za poslední rok o cca. 7,1 %. Z výše uvedeného vyplývá, že očekávání prodávajících jsou do určité míry přemrštěné. Nabídková cena vzrostla více než skutečná transakční. Je zde tedy prostor pro jednání o ceně. Výše uvedené nic nemění na faktu, že se byty zdražily.

Domy a stavební pozemky

Co se týká rodinných domů a pozemků, tak jejich cena také roste, i když ne tak výrazně jako u bytů. Záleží na lokalitě  a technickém stavu.

Pokud se bavíme např. o pozemcích v Olomouci, jejichž cena se pohybuje v rozmezí od 5 – 10 tisíc za m², budeme chtít pozemek aspoň 700 m², tak nás průměrně vyjde okolo 5 milionů. Navíc je velice těžké ho sehnat. K tomu při dnešních cenách stavebních prací se cena výstavby může pohybovat okolo 10 mil. (velmi individuální). Celkem tedy máme náklad 15 mil. Pokud bychom celý záměr financovali hypotékou, tak nás bude dneska stát přibližně 75 tisíc měsíčně, to je i pro lidi s nadprůměrnými příjmy často naprosto nedostupné.

Zajímavé příležitosti nabízí rekreační nemovitosti.  Jejich cena se hodně vyšponovala během pandemie covidu. Nyní v některých odlehlejších lokalitách cena starších chat šla i o 50 % dolů. Výrazný pokles rekreačních nemovitostí zaznamenal Olomoucký kraj. Stále platí, že je problematický i prodej starších, větších nemovitostí, které nejsou dobře energeticky řešeny.

3. Krátkodobý výhled do budoucnosti

Hypotéky

Hypoteční sazby budou pravděpodobně dále klesat, ale velmi zvolna.

ČNB plánuje sazby základní sazby dostat příští rok na úroveň okolo 3,5 %. Bude záležet na faktorech jako je inflace, nezaměstnanost atd. Inflace je v Evropě i Americe relativně pod kontrolou,  co se týká nezaměstnanosti, tak se také drží v přijatelných číslech. Jak jsme již uváděli, důležitějších než REPO sazba ČNB je cena zdrojů na mezibankovních trzích a ta se odvíjí od výše uvedených faktorů ve světě. Americký FED letos v září  od 03/2020 poprvé snížil sazby. Vyhlídky tedy nejsou špatné.

Další důležitý faktor jsou marže bank. Zde je bohužel několik faktorů, které hrají v neprospěch snižování. Banky mají sice aktuálně na hypotékách velmi dobré marže, nicméně se zatím nerozpoutal výrazný konkurenční boj, který by sazby tlačil dolů. Podle našeho názoru by musela jít se sazbami výrazně dolů buď ČSOB, nebo Česká spořitelna, aby se trh rozpohyboval. Další faktor je nařízení ČNB, které zvyšuje povinné rezervy bank, kvůli čemuž jim mohou marže klesat. Jako poslední bychom uvedli velmi mírná pravidla na předčasné refinancování hypoték, banky tak stále musí do marže počítat i riziko, že jim klient během fixace “uteče” jinam.

Předpokládáme, že do konce roku budeme schopni klientům nabídnout hypotéky se sazbou okolo 4,5 %. Během příštího roku vidíme průměrně sazby mezi 4,5  – 4 %.  S výraznějším poklesem sazeb se obecně nepočítá.

Nemovitosti

Odborníci se shodují na tom, že hodnoty nemovitostí budou růst. Je otázka jakým tempem. ČNB předpokládá růst na příští rok okolo 5 %. Pokud by měl být růst výraznější, dá se očekávat, že pokles sazeb bude pomalejší, jelikož rychlý růst nemovitostí je proinflační tlak.

Důvodů pro růst je hned několik. Jako hlavní považujeme nedostatek bytové výstavby a obecně bytů.  Výše uvedenému ani nepomáhá situace ohledně nového stavebního zákona, jehož implementace se ukázala jako složitější, než se počítalo. Plánovaná digitalizace byla nevydařená, dokonce se mluví o tom, že stávající “nový” systém má být do budoucna nahrazen jiným, což stavební řízení jistě nezkrátí. Máme osobní zkušenosti, že aktuální situace na stavebních úřadech je kritická.

Další faktor je rostoucí cena výstavby. Po skokovém zdražení během covidu se sice ceny stavebních materiálů stabilizovaly, nicméně jsou stále větší nároky na energetickou náročnost, tedy budoucí stavby se prodraží o povinné technologie jako solární panely atd.

Když k výše uvedenému připočteme vysokou poptávku po nemovitostech, mírně klesající úrokové sazby, tak nezbývá než počítat, že cena nemovitostí poroste. Nepředpokládáme však překotný růst, jaký byl v letech 2020 – 2022.

Závěrečné doporučení

Sazby klesají pomaleji, než se počítalo. Přesto je o hypotéky a bydlení velký zájem. Ceny nemovitostí porostou. Úroková sazba je v čase proměnlivá, dá se fixovat např. na jeden rok. Cena za kterou nakoupíme je však neměnná a roste. Z výše uvedeného vyplývá, že pokud máme potřebu nemovitost pořídit, není na co čekat.

Pokud máte jakékoliv dotazy, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi Vám s hypotékou pomůžeme.

Zdroje:

https://www.patria.cz/kurzy/czk/3y/irsdetail.html
https://www.kurzy.cz/
https://www.cbamonitor.cz/
https://www.sreality.cz/ceny-nemovitosti
https://www.cnb.cz/cs/casto-kladene-dotazy/Jak-se-vyvijela-dvoutydenni-repo-sazba-CNB/