Aktuální situace na hypotečním a nemovitostním trhu 02/2025

1. Aktuální situace na hypotečním trhu 

Úrokové sazby

Úroky hypoték pomalu klesají. Průměrná sazba poskytnutých hypoték v lednu 2025 byla 4,78 %, což je o 0,74 procentního bodu méně než v lednu 2024, kdy dosahovala 5,54 %.
Základní repo sazba ČNB se snížila na 3,75 % (oproti 6,75 % na začátku roku 2024), tento pokles se však projevil především ve snížení úročení spořicích účtů. Na sazby hypoték má větší vliv cena peněz na mezibankovních trzích. Například cena tříletých swapů, za které si banky „půjčují“ na 3leté fixace hypoték, je nyní na stejné úrovni jako v únoru 2024, tedy kolem 3,5 %.
Pokud jsou dnes sazby hypoték o 0,75 procentního bodu nižší, ale cena zdrojů pro banky zůstává stejná, znamená to, že jejich marže na hypotékách výrazně klesla oproti loňsku. Ke snížení sazeb přispěl i rostoucí konkurenční boj, kdy i velké banky (KB, ČS, ČSOB) začaly nabízet výhodnější podmínky.

Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?

V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 5 let a 20% podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) vypadá nejlevnější aktuálně dostupná hypotéka se sazbou 4,39 % následovně:

Jedná však spíše o ojedinělou nabídku. Standardně se nyní sazby hypoték pohybují okolo 4,7 %.

Ostatní

Počet i objem sjednaných hypoték výrazně roste. V roce 2024 poskytly banky a stavební spořitelny hypotéky (včetně refinancování) v celkové výši přibližně 275 miliard Kč, zatímco v roce 2023 to bylo 150 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o 83 %.

Podobný trend vidíme i při srovnání lednových údajů – v lednu 2024 se poskytly hypotéky v objemu 13 miliard Kč, zatímco v lednu 2025 to bylo 22,6 miliardy Kč, což znamená nárůst o přibližně 74 %.

Banky a stavební spořitelny zároveň přicházejí s novinkami. ČSOB nyní umožňuje plně digitální podpis hypotéky včetně zástavních smluv. Kromě toho došlo k úpravě podmínek dotačních programů – zvýhodněné úvěry ze stavebního spoření (aktuálně se sazbou přibližně 2,9 %) jsou nově dostupné pro všechny dotační programy, nejen pro „Oprav dům po babičce“.

2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi

Nemovitostní trh výrazně roste. Dalo by se obecně shrnout, že ceny bytů nyní už překonaly historická maxima z let 2022. A to jak nabídkové ceny, tak realizační. Ceny domů a pozemků spíše stagnují.

Byty

Ceny bytů výrazně vzrostly.

Porovnáme-li nabídkové ceny z ledna 2024 a ledna 2025, zaznamenali jsme nárůst přibližně o 10 % v Olomouci a Praze, kolem 14 % v Brně a až o 20 % v Ústí nad Labem a Ostravě.

Níže přinášíme statistiku nabídkových cen a počtu inzerátů z portálu Sreality.cz.

Skutečné transakční ceny bytů také jednoznačně rostou, i když dostupná data se podle různých zdrojů liší a nejsou tak přesná jako například nabídkové ceny ze Sreality.cz. Podle několika zdrojů však byty meziročně zdražily přibližně o 10 %.

Zajímavý je také vývoj počtu nabídek. Ve většině krajských měst (Brno, Olomouc, Hradec Králové, Plzeň) zůstal počet inzerátů víceméně stabilní, případně mírně klesl. Naopak v levnějších lokalitách, které jsou oblíbené mezi investory (Most, Ústí nad Labem, Chomutov, Karviná atd.), se počet nabídek snížil o 20–30 %.

Současně v roce 2024 vzrostla průměrná cena nájemného o 7–8 %.

Domy a stavební pozemky

Ceny domů a stavebních pozemků zůstávají spíše stabilní. Některé statistiky dokonce ukazují mírný pokles cen starších domů. Pravděpodobným důvodem je obava z vysokých nákladů na výstavbu a rekonstrukci, stejně jako rostoucí náklady na vytápění méně úsporných domů.

Naopak zajímavé příležitosti mohou být v segmentu rekreačních nemovitostí. Starší rekreační objekty mimo oblíbená turistická střediska ztratily na hodnotě, částečně kvůli konci vlny zájmu o rekreační domy spojené s pandemií. Nyní je možné kombinovat dotační programy s výhodnými úvěry ze stavebního spoření, což může být atraktivní pro ty, kdo uvažují o vlastní chatě či rekreačním domě na venkově.

3. Krátkodobý výhled do budoucnosti

Hypotéky

Úrokové sazby budou pravděpodobně pomalu klesat.  Odhadovat vývoj budoucích úroků je jako věštit z křišťálové koule. Pojďme se podívat na základní faktory, které mohou hrát roli.

Česká ekonomika se odrazila ode dna. Nezaměstnanost i inflace je na poměrně dobré úrovni. ČNB bude tedy sazby dále pravděpodobně pomalu snižovat. Očekáváme do konce roku pokles na úroveň mezi 3 – 3,5 %.  Evropská centrální banka plánuje sazby snižovat rychleji a dostat se až ke 2 %. Naopak americký FED je obezřetný a velké snižování sazeb neplánuje. Cena peněz by tak mohla postupně klesat, na druhou stranu jakákoli neočekávaná situace může vývoj změnit.

Další důležitý faktor je marže bank. Cena peněz, za které si banky na hypotéky půjčují, je nyní prakticky stejná jako před rokem. Naopak výnosy z českých státních dluhopisů rostou, což pro banku pak může být otázka, zda-li není lepší investovat peníze “bezpracně” do státních dluhopisů s potenciálně vyšším výnosem než při poskytnutí “pracnější a rizikovější” hypotéky. Naštěstí je aktuálně mezi bankami poměrně konkurenční prostředí a i velké banky se zapojují do boje o klienty. Očekáváme, že do konce roku 2025 průměrná sazba hypoték klesne přibližně o 0,5 %. (4,2 %)

Nemovitosti

Vývoj cen nemovitostí bude záviset na jejich typu. Základní faktory podporující růst cen se nemění – poptávka stále převyšuje nabídku, nová výstavba je nedostatečná a povolovací procesy jsou zdlouhavé. Pozemní stavitelství dokonce loni pokleslo, i když nyní se zdá, že se začíná opět oživovat. Růst reálných mezd navíc podporuje kupní sílu domácností, což může vést k dalšímu růstu cen nemovitostí.

Jsou zde však i určité limity. Např. UCB má indikátor napětí na nemovitostním trhu. Z něj vyplývá, že se aktuálně mírně nafukuje nemovitostní bublina. Důvodem je pokles relativní výnosnosti z nemovitostí, tedy srovnání výnosu z růstu cen nemovitostí a nájmů oproti alternativním investicím.

Další problém může být budoucí úmrtnost poválečné generace “baby boomers”, těm nyní patří velké množství nemovitostí hlavně v menších městech. Jak bude generace postupně umírat, na trh bude mířit velké množství nabídek, což může ceny tlačit dolů, nebo aspoň brzdit jejich růst.

Očekáváme, že v roce 2025 ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách vzrostou o 5–10 %, zatímco starší rodinné domy porostou pomaleji než moderní, energeticky úsporné stavby.

Závěrečné doporučení

Sazby hypoték mírně klesají a hypoteční trh značně narostl. Banky se pouští do konkurenčního boje. Je pravděpodobné, že úroky se budou nadále zvolna snižovat.

Ceny bytů výrazně vzrostly a dá se očekávat další nárůst cen atraktivních nemovitostí.

Investice do nemovitostí je určitě zajímavou možností. Při využití pákového efektu přes hypotéku se stále může jednat o nejlepší investici. Byty v atraktivních lokalitách budou asi vždy dobrou volbou, ale je náročné najít byt za rozumnou cenu. I u ostatních typů nemovitostí můžeme najít zajímavé příležitosti, jako rekreační domy na rekonstrukci nebo investiční nemovitosti v menších městech, ale je potřeba obzvlášť pečlivě zvážit všechny aspekty, jako náklady a složitost rekonstrukce, budoucí populační vývoj v menších městech atd.

O hypotékách a nemovitostech máme přehled. Pokud máte jakékoliv dotazy, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi vám s hypotékou a výběrem nemovitosti pomůžeme.

Zdroje:

https://www.cbamonitor.cz/kategorie/cba-hypomonitor

https://www.cbamonitor.cz/https://www.cbamonitor.cz/statistika/objemy-poskytnutych-hyp…

https://www.echo24.cz/a/Hpgj2/zpravy-ekonomika-miliony-bytu-v-cesku-zlevni-nemovitosti-mozna-zlevni-kvuli-umrtnosti-mimo-prahu-a-krajska-mesta