Aktuální situace na hypotečním a nemovitostním trhu 08/2024

1. Aktuální situace na hypotečním trhu 

Vývoj úrokových sazeb

 Úrokové sazby začínají konečně klesat. Faktorů je více. Zaprvé ČNB snížila základní REPO sazbu na 4,5 %. Spolu s tím poklesla i cena peněz na mezibankovních trzích. Například cena 3letých peněz z květnových téměř 4,5 % klesla na aktuálních cca. 3,25 %. Díky tomu banky začínají mít prostor sazby snižovat. 

Kolik dnes stojí nejlevnější hypotéka?

V modelovém příkladu se splatností 30 let, fixací 5 let, bez možných individuálních slev a pojištění schopnosti splácet vypadá současná nejlevnější hypotéka se sazbou 4,39 % následovně:

Nutno podotknout, že se jedná o ojedinělou nabídku, která není pro každého klienta.  Standardně naši klienti mají  sazby okolo 4,8 – 4,9 %. Průměrná sazba na trhu je aktuálně okolo 5 %. 

Vývoj na trhu úvěrů a další novinky

Celkově výrazně stoupl počet sjednaných úvěrů. V červenci byl dokonce meziroční nárůst objemu poskytnutých hypoték o 109%!

Za zmínku také stojí, že některé banky opět umožňují splatnost 35 let.  Historicky bylo možné hypotéky splácet i 40 let. Následně ČNB maximální splatnost omezila na 30 let. Pro některé klienty je to vítaný krok, jelikož díku tomu dosáhnou na vyšší úvěr. 

2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi

Nemovitostí trh roste. 

Vývoj ceny bytů 

Zdražování je nejpatrnější u bytů. V posledních měsících jednoznačně stoupá jak  nabídková cena, tak  se snižuje počet inzerátů. Co se týká skutečných transakcí, tak stále se naráží na finanční možnosti kupujících. I když dnes nejlevnější hypotéka na 5 mil. stojí 25 tisíc, pořád to je pro mnoho domácností nedosažitelná suma. Nabídkové ceny sice během jara hodně vystřelily, nyní je však mírný útlum, kupující již nechtějí tak vysoké ceny akceptovat. Do určité míry to je dáno sezónností, jelikož přes prázdniny je trh vždy trochu pomalejší. Mnoho lidí vyčkává na další pokles sazeb. 

Níže je statistika z portálu www.sreality.cz , která ukazuje u bytů průměrnou nabídkovou cenu a počet nabídek. 

Vývoj ceny domů a stavebních pozemků

U rodinných domů záleží na regionech, někde mírně rostou, jinde spíše stagnují. Ceny stavebních pozemků fakticky stagnují. Nutno dodat že hodně vysoko, růst cen pozemků byl v posledních letech rekordní. 

3. Krátkodobý výhled do budoucnosti

Hypotéky

Podle všeho budou úrokové sazby hypoték do konce roku mírně klesat. 

Faktorů je více. Co se týká sazeb ČNB, zde se dá očekávat pozvolné snižování, do konce roku jsou ještě tři měnověpolitická zasedání. Neočekáváme však, že by ČNB sazby snížila výrazně více než o 0,5 %. 

Jak bylo uvedeno výše, na mezibankovních trzích se podstatně snížila cena peněz. Některé menší banky už vyrazily do boje o klienty a objevují se nabídky okolo 4,5 %. Tento konkurenční boj pravděpodobně přinutí i menší banky, aby šly se sazbami dolů. 

Jako poslední faktor vnímáme opětovné zavedení sankce za předčasné splacení úvěrů od 9/2024. Sankce je velice mírná, 0,25 % za každý rok do konce fixace, max. 1 %. Navíc se poplatky nevztahují na “objektivní” případy jako prodej nemovitosti, nemoc, rozvod atd.  Zároveň je zachována možnost každý rok 25 % z původní výše  úvěru splatit. Pravidla platí na úvěry sjednané po 09/2024, případně nové fixace po tomto datu. Zavedení těchto pravidel však otevírá bankám možnost snížit úrokové sazby. 

Dle našeho názoru to bude nyní hlavně otázka konkurenčního boje mezi bankami. Osobně očekáváme, že na konci roku se budou běžně hypotéky pohybovat okolo 4,5 %. 

Co se stane na trhu s nemovitostmi?

Podle všeho budou ceny nemovitostí růst. Prognóza ČNB je na další roky roční nárůst cen o 5 %. Pokud by bylo zdražování rychlejší, bude ČNB dělat pravděpodobně opatření, které budou zvedání cen brzdit. Faktory ovlivňující růst cen nemovitostí je několik. 

Zaprvé se po několika letech začaly zvedat reálné  mzdy. To znamená, že navyšování mezd letošní rok je vyšší než inflace. Inflaci se dle všeho podařilo zkrotit u nás i ve světě a vypadá to, že jsme se přiblížili 2% cíli. Bude také záležet na dalších výsledcích hospodářství. Inflace je sice pod kontrolou, nicméně vývoj HDP je horší, než se očekávalo, mírně vzrostla nezaměstnanost a ve světě (obzvlášť v Německu) je další vývoj ekonomiky s otazníkem. Pokud by ve světě proběhla krize, která by zhoršila kupní sílu domácností, nebyl by pro růst takový prostor. 

Klesají hypoteční sazby. Mnoho lidí vyčkává na zlevnění hypoték. Pomyslná hranice 5 % se nyní prolamuje a proto lidem roste chuť bydlení řešit. S dalším poklesem sazeb se bude poptávka navyšovat a to bude tlačit ceny nahoru. 

Na posledním místě je stále trvající nedostatek bytů. Když k tomu přičteme žalostné výsledky stavebnictví, málo nových stavebních povolení a zmatek ohledně nového stavebního zákona, nedá se očekávat, že v nejbližších letech se situace zlepší. 

Na druhou stranu je v ČR zoufalá situace ohledně dostupnosti bydlení. V rámci EU jsme skončili na poslední příčce. Na pořízení vlastního bydlení  je potřeba průměrně 13.3 hrubé roční mzdy. Nedá se tedy počítat s tím, že bude další nárůst cen překotný, jako tomu bylo v letech 2020 – 2021. 

Vyplatí se tedy nyní řešit nákup nemovitosti?

Nejlepší čas na pořízení nemovitosti byl podle všeho v 2. půlce loňského roku. Hypotéky se budou mírně zlevňovat, zatímco nemovitosti porostou tempem okolo 5 % za rok, což je cca. 3 % nad očekávanou inflaci. Z výše uvedeného vyplývá, že pokud chceme řešit nákup nemovitosti, není na co čekat. 

Pokud máte jakékoliv dotazy, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi Vám s hypotékou pomůžeme.